来了！法律早班车【12月18日周一】---新婚姻法解释三，离婚房产怎么分割

jiuquanlawer

       2011年8月9日，最高人民法院颁布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》，简称婚姻法解释三。也有媒体不准确的称之为新婚姻法。由于其中重点规定了夫妻婚前和婚后财产的归属问题，尤其是涉及到房屋这一家庭重要不动产问题，触及了社会公众的敏感神经，所以引发了媒体的广泛关注和社会的热议。
        针对《解释三》，媒体曾做过一项民意调查：65.8%的人关注“婚前贷款购房属于购房者个人财产的规定”;60.5%的人关注“父母为子女购房属于子女个人财产的规定”。不过，笔者发现，这些关注和热议基本都误解了婚姻法解释三，并且有这种误解引发了许多无谓的“虚假”争议。一方面，一些女性利益的代表者批评婚姻法解释三体现了男权主义，让负心男人离婚变得更容易；另一方面，一些“社会学家”则煞有介事的宣称新解释会改变人们的婚姻观念，一些被婚房折腾的焦头烂额的“愤青”们欢呼从此似乎可以裸婚了。
      作为一名法律人，我不无遗憾的指出婚姻法解释三已颁布实施多年，普通大众对婚姻法解释的误读仍在延续，笔者结合解释三的规定通过本文给予解读，希望借此给准备结婚的男女和已经处于婚姻中的男女如何处理好婚姻财产问题提一些理性的建议：
      一、夫妻一方个人财产在婚后的收益归谁？
      条文：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
      解析：夫妻一方个人财产婚后产生的存款利息等孳息、自然增值不是夫妻共同财产，生产经营收益则相反。一般而言，夫妻一方财产在婚后的收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。之前，婚姻法规定了婚姻关系存续期间所得的生产、经营收益及知识产权收益归夫妻共同所有。《婚姻法司法解释（二）》也明确规定一方以个人财产投资所得的收益为夫妻共同财产，但对孳息和自然增值这两种情形如何认定未予明确。孳息和自然增值指的是什么呢？孳息指的是从原物中所出的收益，简单而言，在婚姻中，一般指的是存款利息、有价证券收益、股权分红、未经共同经营管理的房屋租金等收入。而随着物价的上涨，房屋的市场价值也在上涨，这部分增值就是自然增值。
假如夫妻一方结婚前就有一套在出租的房子，每月租金有三千，那么即使结了婚，这三千元的租金也一样是他的；假如夫妻一方婚前有一个工厂，婚后这个工厂所生产产品的收益就是夫妻共同财产，并非其个人的。
       二、夫妻之间约定好了赠予房产，赠与方反悔了怎么办？
       条文：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
       解析：除非去公证过，否则只要房产还没过户，那么关于赠予的约定就不算数。合同法第一百八十六条规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”所谓财产权利的转移，根据物权法则，动产是以交付为转移，不动产则是登记为转移。换而言之，只要房产还没有过户，那么关于赠予的约定就不作数。比如说，小明有一套房产，他和阿花签订了个书面协议，如果阿花跟他结婚，那么这套房子在婚后就过户给阿花。可是拿了结婚证之后，小明很快反悔，不愿意把房子过户。那么，阿花就很难要到房子。除非，双方的协议在婚前经过了公证。因为《合同法》第一百八十八条规定：“经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。”
      三、婚后父母出资买的房子应该归谁？
      条文：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
      解析：一方的父母给其买的房子，并登记在了他/她名下，房子就是其个人财产；双方父母都出了钱，那么房子就按照各自父母的出资份额共有。父母给子女买的房子，其实是对自己子女的赠予。比如说，小明和阿花结婚后，他的父母耗尽自己毕生的积蓄给他买了套房，并把这套房子登记在小明的名下，而五年之后小明和阿花离婚了，那么，阿花是没有资格要求分这套房子的。如果小明家出了二十万，阿花家出了十万来买套房子，那么，即使房子是登记在小明名下，这仍然是他们的夫妻共同财产，只是，他们权利的份额是2:1，除非双方另有协定。
      四、婚前一方付了首付，婚后共同还贷的房子，离婚后归谁？
      条文：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
      解析：协商不成，登记在谁名下房子就归谁，但是要给另一方补偿。这条也很清楚，双方可以先协议解决，解决不了，这个房子登记在谁的名下就归谁，但是他/她需要把对方供的房贷款和相对应的财产增值部分补给对方，离婚后，这套房子没还完的贷款也得他/她自己供，和对方没有关系了。
        五、一方瞒着对方把共有的房子给卖了，另一方还能追回房屋吗？
        条文：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
       解析：只要第三方是善意购买，房子就追不回来了，但是被瞒着的一方有权要求另一方做补偿。在一些城市，二手房价格增值幅度非常快，让部分房主卖房后没过多久就觉得价格偏低，后悔当时的卖房行为。于是，想方设法在办理过户登记时以各种理由“撕毁”合同。夫妻另一方不同意就是最常用的理由之一。据北京市二中院去年年底的介绍，北京市卖方卖房后恶意违约的比例已经占到了全部二手房交易纠纷的九成以上。还有一种情况是，夫妻之间确实有矛盾，于是一方就瞒着另一方偷偷把房子卖掉。但是无论如何，倘若买房的第三方在购买时是善意取得，付出了公平的价格，他的合法权益就应该得到保护。
      当然，倘若夫妻一方背着对方把房子给卖了，另一方当然有权要求赔偿损失，法院也会支持这个请求。不过在实践中，有不少判了但是执行难，对方就是不还钱的情况。这也可以用合法手段来规避。我国的房地产管理部门的登记制度有缺陷，并无强制共有权人必须登记的措施，房屋产权登记往往仅登记一名所有权人，隐性共有人大量存在，这导致共有权人无法完全在房屋所有权证书上体现，在交易的过程中购房人很难发现还有其他共有人。所以，共有权人应该主动要求登记上自己的名字，这样能够防止房子被偷偷卖掉。
       此外，这个新的司法解释还规定了夫妻双方用共同财产给一方的父母买房改房的情况，离婚后，登记在一方父母名下的房屋不会被作为夫妻双方共同财产而被分割，但是另一方有权要求将自己的出资当做债权处理。

   附：                                    
                                   最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》已于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，现予公布，自2011年8月13日起施行。

　　二○一一年八月九日

　　法释〔2011〕18号

　　最高人民法院关于适用

　　《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

　(2011年7月4日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过)
　　为正确审理婚姻家庭纠纷案件，根据《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，对人民法院适用婚姻法的有关问题作出如下解释：

　　第一条 当事人以婚姻法第十条规定以外的情形申请宣告婚姻无效的，人民法院应当判决驳回当事人的申请。

　　当事人以结婚登记程序存在瑕疵为由提起民事诉讼，主张撤销结婚登记的，告知其可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第二条 夫妻一方向人民法院起诉请求确认亲子关系不存在，并已提供必要证据予以证明，另一方没有相反证据又拒绝做亲子鉴定的，人民法院可以推定请求确认亲子关系不存在一方的主张成立。

　　当事人一方起诉请求确认亲子关系，并提供必要证据予以证明，另一方没有相反证据又拒绝做亲子鉴定的，人民法院可以推定请求确认亲子关系一方的主张成立。

　　第三条 婚姻关系存续期间，父母双方或者一方拒不履行抚养子女义务，未成年或者不能独立生活的子女请求支付抚养费的，人民法院应予支持。

　　第四条 婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：

　　(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；

　　(二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。

　　第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

　　第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

　　第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

　　由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

　　第八条 无民事行为能力人的配偶有虐待、遗弃等严重损害无民事行为能力一方的人身权利或者财产权益行为,其他有监护资格的人可以依照特别程序要求变更监护关系；变更后的监护人代理无民事行为能力一方提起离婚诉讼的，人民法院应予受理。

　　第九条 夫以妻擅自中止妊娠侵犯其生育权为由请求损害赔偿的，人民法院不予支持；夫妻双方因是否生育发生纠纷，致使感情确已破裂，一方请求离婚的，人民法院经调解无效，应依照婚姻法第三十二条第三款第(五)项的规定处理。

　　第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

　　夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

　　第十三条 离婚时夫妻一方尚未退休、不符合领取养老保险金条件，另一方请求按照夫妻共同财产分割养老保险金的，人民法院不予支持；婚后以夫妻共同财产缴付养老保险费，离婚时一方主张将养老金账户中婚姻关系存续期间个人实际缴付部分作为夫妻共同财产分割的，人民法院应予支持。

　　第十四条 当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。

　　第十五条 婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。

　　第十六条 夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。

　　第十七条 夫妻双方均有婚姻法第四十六条规定的过错情形，一方或者双方向对方提出离婚损害赔偿请求的，人民法院不予支持。

　　第十八条 离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。

　　第十九条 本解释施行后，最高人民法院此前作出的相关司法解释与本解释相抵触的，以本解释为准。

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